Почему квартиры в мегаполисах намного дороже уездных

Показать всё, что скрыто. Проанализировать то, что попадает под «теорию чёрного лебедя».
На самом деле этот маленький постик стоило бы составить для какого-нибудь обучению анализу.
Ну а на деле всё проще.
Есть проблема — в маленьких и средних городах квартиры стоят намного дешевле, чем в мегаполисах.

Очевидные факторы.
Кривые спроса и предложения.
Стоимость/ценность земли, на которой стоят дома.
Социальные факторы.
Динамика соотношений количества жилья к количеству людей.

Неочевидные факторы.
Вот тут намного интереснее — есть фундаментальные причины, которые как правило не принято оценивать. Чего не видно, того и нет. Но посмотрим поглубже.
1. Ценность жилья. Точнее — объекта недвижимости в принципе.

Не секрет как бы, что квартиры у нас зачастую «давали». Ну или, если точнее, вложить труд и страдания для заполучения квартиры порой требовалось разных усилий.
Ну, назовём это некой условной себестоимостью.

То есть, у большинства продавцов квартир в данном случае есть некое равновесное ощущение ценности, основанное тоже на многих факторах, конечно. Но итог один — завоёванное большим трудом и отдавать хочется дорого. Взятое забесценок и «за тыщонку» можно продать.
Вспомните, кто может, те же цены на жильё в столицах образца начала-середины 90-х годов. То же самое — квартиры стоили совсем других денег в относительных величинах.

Также и сейчас во многих местах России — квартиру можно купить за те же деньги, что новый Форд Фокус. Взвешенная ценность объектов оказывается примерно равна в эмоциональном восприятии. Ну а что, если у средней семьи в небольшом городе квартир таких может быть несколько, а Форд Фокус как правило всего один.

2. Ценность квартиры как дома в принципе.

Посмотрите на любой мегаполис — это многоквартирные многоэтажные дома, которых становится всё больше и больше. А что это означает? Это означает, что непосредственно в городе становится всё больше квартир и всё меньше частного сектора. Индивидуальных зданий.
Между тем, в любом городе НЕмегаполисе — этих самых домов очень и очень много. И стоимость их приблизительно уравнена со стоимостью квартир.

И вот на рынке средних и небольших городов появляется дорогая квартира. Любой человек смотрит на этот завышенный ценник и говорит себе — зачем мне это, если я за эти деньги могу купить целый дом?

Этот фактор, конечно, завязан на стоимость земли, равно как потребность в частном доме есть не у всех. Но, поскольку в регионах и пригородах крупных городов частный сектор развивается со страшной силой и будет продолжать развиваться, то этот фактор будет давить всё больше и больше на стоимость квартир сопоставимой географии.

Вывод.

Квартиры в мегаполисах и квартиры НЕ в мегаполисах всегда будут иметь разрыв в общем случае. Скорее всего, этот разрыв будет расти с течением времени, пусть и не так быстро, как последние годы.
А вот стоимость частного сектора, наоборот, возможно будет нивелироваться всё сильнее, так как ровно эти же факторы будут играть уже в обратную сторону (пусть и с некими отличиями, конечно).

Вышесказанное многобуквие имеет значение как комментарий для тех, кто задумывается о сделках с недвижимостью.

Раз уж начал умничать — выскажу своё мнение по активам недвижимости, которые получат наибольший рост в ближайшие годы.
1) Земли и частные дома в хороших районах крупных и средних городов.
2) Качественные квартиры в пределах комфортной транспортной инфраструктуры мегаполисов.
3) Опять же, земли в пригородах мегаполисов.
4) И качественные квартиры с инфраструктурой в районах основных туристических городов.

То есть что есть смысл делать.

Не в мегаполисах — обменивать квартиры на частный сектор в том же регионе, по возможности с наибольшей финансовой выгодой.
Либо искать в том же регионе квартиры и районы с максимальной перспективой и вкладываться на этапе застройки (риск, да).

В мегаполисах — любым достойным способом избавляться от плохих квартир в пользу хороших.
Либо покупать объекты в частном секторе в пригородах.

Конечно, объекты должны быть недооценены рынком на сегодняшний момент.

На этом сеанс диванной аналитики завершён :))
Пойду мост опубликую ещё.