Новый параметр убранистики — число пользователей

Что ж, первый полноценный пост в новом домике моего блога.

Немного размышлений. На мой взгляд, методика подсчёта городского параметра числа проживающих на основе каких-то статических данных утратила свою актуальность. Сегодняшние люди значительно более мобильны, чем раньше, к чему привело множество вполне объективных факторов.

И для точной оценки городских возможностей, таких как инфраструктура, экономика, социальные и научные потенциалы и т.п., значительно более применим динамический параметр — число пользователей.
Действительно, жителем какого из двух городов является человек, проводящий в одном из них 30%, а в другом, например, 70% своего времени?

Должны ли города и муниципальные образования конкурировать между собой за активность таких пользователей? А может быть мы должны идти по пути какой-то оверурбанистики, которая учитывала бы как раз совокупную эффективность агломерирущихся образований. Или что-то другое.

В любом случае, уже сейчас в России можно наблюдать, что реальные количественные показатели относительно числа проживающих изменяются в широких пределах относительно «паспортных» данных. Один из путей оптимизации — введение в расчёты числа пользователей.

Индивидуальный туризм среднего класса

Всё никак не мог сформулировать, в чём же главная проблема гостиничной инфраструктуры в России.
Вот оно же — у нас как класс в принципе отсутствуют системные предложения для людей, путешествующих и размещающихся в одиночестве, но которые при этом ожидают ДОСТАТОЧНЫЙ уровень комфорта. Ниша между ночлежками и полноценными гостиничными сервисами практически пуста. Что-то более-менее присутствует, конечно, в Петербурге — но скорее постольку поскольку.
Причём, тут теория Чёрного лебедя во всей красе. Никто никогда не анализировал рынок индивидуальных путешественников, потому что в силу сложившейся инфраструктуры эти люди преспокойно относятся к другим классам — собственно, командировочным и работягам.
Я прямо даже не знаю, хоть иди в Сбербанк за миллионами на открытие собственной гостиницы.
Может и впрямь?

Туман в Новороссийске, бешеной красотищи пост

Надысь в Новороссийске, до которого мне ещё только предстоит доехать по-большому, а не проездом, случился в ночь с 29 на 1 числа очень большой туман.
Некоторые тамошние фотографы взяли и запилили немножко божественных фоточек, которые прям нравятся нравятся мне.

Делюсь. Копирайт — https://vk.com/wall-90287702_68

Ошибки квартирных инвесторов

За предыдущие пару лет я потратил на самом деле немало времени, чтобы подробно ознакомиться с ситуаций на строительно-недвижимостном рынке европейской части России. Некоторые вещи оказались скорее случайными, но некоторые наблюдения встречались в разных местах, в разных ситуациях и я их смело назову системными.

К сожалению, в России (усреднённо) в принципе низкая культура потребления.
Но в сегменте крупных покупок проблема обостряется.
Какие же ошибки допускают многие покупатели строящихся квартир?

Внимание — дальнейшая информация является моим личным мнением.

1. Самая главная ошибка — покупка невыгодного варианта. Плохая покупка.

Благодаря именно этой очаровательной особенности наших любимых соотечественников, в прошлом году я смог не только выбрать действительно классный бюджетный объект, но и даже выбирать из нескольких вариантов.
Я даже не знаю, как это правильно проиллюстрировать — вариации выгодно/невыгодно встречались очень различные.
Ну, из очевидного.
Предположим, абсолютно равноценные квартиры, одна площадью 30.45 кв.м., вторая — 29.55 кв.м. (пример выдуманный, но просто чтобы вы понимали — предположим, у проектировщиков каких-нибудь нагрузок на здание так по расчётам несущих конструкций вышло).
Застройщик, предположим, округлил обе площади до 30 метров и выставил на продажу, скажем, одну за 2.02 миллиона, вторую (поменьше) ровно за 2.0 миллиона рублей.
Казалось бы, любой вменяемый покупатель выберет квартиру, которая больше почти на целый метр, и тому, кто опоздал, достанется только невыгодная квартира. Но нет. Ушлый российский покупатель уже купил ту, которая подешевле. Сэкономил на спичках.

Или вот вариант.
Две равноценные квартиры. Одна видовая, вторая смотрит на соседний дом. Цена одинаковая.
Или так.
Один застройщик. Две квартиры одинаковой планировки. Одна в жопе, срок сдачи через год. Вторая у метро, срок сдачи через год и 3 месяца. Цена одинаковая.
Ну вы поняли, думаю.

2. Вторая ошибка — экономия на спичках.

Частный случай ошибки №1. Например — у застройщика есть студия 27-30 метров за 2,2 млн и однокомнатная 35-36 метров за 2,5 млн.

3. Невыезд на объект.

Тут и обсуждать нечего — некоторые вещи на карте не показываются.
Всё равно что ботинки покупать без примерки. Без права вернуть.

4. Все покупают — и я тоже.

Ярчайший пример — Сочи. Частные случаи во множественных разнообразиях.
Суть в том, что если уж инвестировать, то неплохо бы хоть минимально примериться к покупке, чтобы оценить параметры эффективных и не очень вложений.
Ну зато есть плюс для сообразительных — сейчас в Сочи выбор нормального жилья на любой вкус 🙂
Конечно, самая крайность это когда какой-то район застраивается уже 5-10 лет, всё самое интересное в нём уже построено и люди даже живут, а застройщик (или несколько застройщиков) продолжают проектировать и продавать за бОльшие деньги дома где-то там в глубине, вдали… Всё дальше, дальше…
Мне в голову два отличных примера приходят.
Новостройки в подмосковных Мытищах, которые настолько «в Мытищах», что там на электричке остановок пять ехать ещё.
И новостройки у метро Парнас в Питере. Огромный там жилой комплекс, который начинается реально у метро. Через дорогу перейти. А в продаже дома, которые там наверное уже километрах в двух.
Стадное чувство живо и процветает, застройщики эффективно пользуются этим, завышая цены на то, «что уже многие выбрали».

Другая крайность, купить то, что пока никто ещё не выбрал — тоже опасна, да.

5. Использование посредников.

Не то чтобы прям очень ошибка. Но нужно понимать, что посредник — это инструмент в первую очередь. Застройщики тоже не дураки, вкусные варианты квартир нет смысла отдавать на реализацию чужакам. Опять же, скидки и прочие бонусы.

6. «Чёрный ящик» Что, где, когда.

Самая, пожалуй, клёвая ошибка. Покупки в отрыве от реальности. Квартиры в чистом поле, окна с видом на небоскрёб в упор, квартиры в серых «панельках» по цене монолита, это реально бесконечный список.
Всё должно иметь свою цену.

Как-то так.
Критика приветствуется.

Почему квартиры в мегаполисах намного дороже уездных

Показать всё, что скрыто. Проанализировать то, что попадает по «теорию чёрного лебедя».
На самом деле этот маленький постик стоило бы составить для какого-нибудь обучению анализу.
Ну а на деле всё проще.
Есть проблема — в маленьких и средних городах квартиры стоят намного дешевле, чем в мегаполисах.

Очевидные факторы.
Кривые спроса и предложения.
Стоимость/ценность земли, на которой стоят дома.
Социальные факторы.
Динамика соотношений количества жилья к количеству людей.

Неочевидные факторы.
Вот тут намного интереснее — есть фундаментальные причины, которые как правило не принято оценивать. Чего не видно, того и нет. Но посмотрим поглубже.

1. Ценность жилья. Точнее — объекта недвижимости в принципе.

Не секрет как бы, что квартиры у нас зачастую «давали». Ну или, если точнее, вложить труд и страдания для заполучения квартиры порой требовалось разных усилий.
Ну, назовём это некой условной себестоимостью.

То есть, у большинства продавцов квартир в данном случае есть некое равновесное ощущение ценности, основанное тоже на многих факторах, конечно. Но итог один — завоёванное большим трудом и отдавать хочется дорого. Взятое забесценок и «за тыщонку» можно продать.
Вспомните, кто может, те же цены на жильё в столицах образца начала-середины 90-х годов. То же самое — квартиры стоили совсем других денег в относительных величинах.

Также и сейчас во многих местах России — квартиру можно купить за те же деньги, что новый Форд Фокус. Взвешенная ценность объектов оказывается примерно равна в эмоциональном восприятии. Ну а что, если у средней семьи в небольшом городе квартир таких может быть несколько, а Форд Фокус как правило всего один.

2. Ценность квартиры как дома в принципе.

Посмотрите на любой мегаполис — это многоквартирные многоэтажные дома, которых становится всё больше и больше. А что это означает? Это означает, что непосредственно в городе становится всё больше квартир и всё меньше частного сектора. Индивидуальных зданий.
Между тем, в любом городе НЕмегаполисе — этих самых домов очень и очень много. И стоимость их приблизительно уравнена со стоимостью квартир.

И вот на рынке средних и небольших городов появляется дорогая квартира. Любой человек смотрит на этот завышенный ценник и говорит себе — зачем мне это, если я за эти деньги могу купить целый дом?

Этот фактор, конечно, завязан на стоимость земли, равно как потребность в частном доме есть не у всех. Но, поскольку в регионах и пригородах крупных городов частный сектор развивается со страшной силой и будет продолжать развиваться, то этот фактор будет давить всё больше и больше на стоимость квартир сопоставимой географии.

Вывод.

Квартиры в мегаполисах и квартиры НЕ в мегаполисах всегда будут иметь разрыв в общем случае. Скорее всего, этот разрыв будет расти с течением времени, пусть и не так быстро, как последние годы.
А вот стоимость частного сектора, наоборот, возможно будет нивелироваться всё сильнее, так как ровно эти же факторы будут играть уже в обратную сторону (пусть и с некими отличиями, конечно).

Вышесказанное многобуквие имеет значение как комментарий для тех, кто задумывается о сделках с недвижимостью.

Раз уж начал умничать — выскажу своё мнение по активам недвижимости, которые получат наибольший рост в ближайшие годы.
1) Земли и частные дома в хороших районах крупных и средних городов.
2) Качественные квартиры в пределах комфортной транспортной инфраструктуры мегаполисов.
3) Опять же, земли в пригородах мегаполисов.
4) И качественные квартиры с инфраструктурой в районах основных туристических городов.

То есть что есть смысл делать.

Не в мегаполисах — обменивать квартиры на частный сектор в том же регионе, по возможности с наибольшей финансовой выгодой.
Либо искать в том же регионе квартиры и районы с максимальной перспективой и вкладываться на этапе застройки (риск, да).

В мегаполисах — любым достойным способом избавляться от плохих квартир в пользу хороших.
Либо покупать объекты в частном секторе в пригородах.

Конечно, объекты должны быть недооценены рынком на сегодняшний момент.

На этом сеанс диванной аналитики завершён :))
Пойду мост опубликую ещё.

Минутка здравоохранения

Пока во многих разговорах доводится частенько слышать, что здравоохранение в России становится всё хуже, а так волшебно, как при Сталине, никогда уже и не будет, хочу поделиться одной вещью.
Мне тут посчастливилось по работе побывать на одной небольшой, но весьма показательной конференции как раз по организации здравоохранения, которая прошла в МГМСУ им. Евдокимова.

Так вот, в то время, как многие положительные изменения вовсе нетрудно почувствовать на самих себе (ну, взять хотя бы цифры банально увеличивающейся продолжительности жизни, хотя, конечно, тут ещё и заслуга эпохи в целом — копать, таки да, нужно поменьше), в отрасли появились и работают целые учебные институты и, что более важно, отдельные личности, которые заинтересованы в совершенствовании именно системных вопросов.
Системные улучшения в любом деле величайшее благо, а уж в здравоохранении и подавно. И это не может не радовать, очень хотелось бы, чтобы эта непростая работа удалась. Всё-таки, менять — это невероятно сложная задача.

Ну и маленький фотопруф.

А вообще просто полезно помнить, что если где-то в поликлинике или больнице пациенту встречается приятное улучшение, сделанное, казалось бы, без видимых причин, то на самом деле за этой маленькой победой стоит колоссальный труд множества людей, начиная с министров и заканчивая простыми исполнителями.

Ну а консервативность, бюрократия, неповоротливость аппаратов — это уж хоть и препятствие, но не такое уж и непреодолимое.

P.s.
В комментариях можно побросаться в меня тухлыми яйцами, если кому-то захочется.

Фрагменты Владимира, лето 2014

В прошлом году получилось наконец впервые в жизни прогуляться немного по центру Владимира.
Ну как прогуляться — может, с полдня. Но только центр.
В октябре 2015 года наступило время, наконец, об этом опыте рассказать.


Давайте сразу по полочкам — центр мне очень понравился, хотя работ по благоустройству тут на сто лет вперёд ещё.
Собственно, из таких вот прям благоустроенных вопросов, лично сейчас у города есть только невероятно крутой ландшафт.

История, уходящая к началу второго тысячелетия — козырь для любого города. Пожалуй, в хорошем доме или квартире я вполне могу представить, что живу здесь, несмотря на то, что по социальным проблемам во Владимире много неприятных слухов. Хотя, возможно тогда интереснее Суздаль или что-то другое такое же крутое поблизости.

Но старина это красиво.

За стариной сюда обязательно нужно приезжать и получать неистовый кайф от наслаждения, как многое осталось в относительно первозданном виде. Эдакий Псков, но только в часе езды от Москвы на Сапсане.

И снова ландшафт. Ландшафт это невероятно круто. Ландшафт вытягивает в сильно положительный уровень впечатления от Нижнего, радует в Ростове, да вообще везде, где есть ландшафт, круто. Впрочем, и его отсутствие тоже может быть крутым.

Конечно, стоит во Владимире отойти чуть-чуть в сторону от центра, начинается обычная среднерусская картина.

Не собираюсь говорить, и не считаю так, что картина эта плоха. Но, знаете, эпоха крепких хозяйственников, тесно переплетённых с теневыми структурами, должна уйти в прошлое, чтобы городами могли заниматься те, кому это действительно интересно.
К сожалению, Владимир страдает близостью к федеральному центру, "благодаря" чему очень много жителей никогда не будет до конца воспринимать этот город своим настоящим домом.

С другой стороны, даже в стороне, вы посмотрите какую красотищу можно найти.
Ну и что с того, что в плохом состоянии. Почему это должно иметь негативную окраску?

Главная проблема в другом. Мне не показалось, что во Владимире уютно.
Но вполне допускаю, что я мог ошибиться, поэтому обязательно постараюсь получить более точные впечатления. Город этого заслуживает.

Коротенький пост про Туапсе

В мае, когда возвращался из Сочи, сделал остановку в Туапсе. Что из этого вышло — подборка так себе телефонофоток с небольшими комментариями.

Итак. Рассказ. Во-первых, транспорт — помимо очевидных поездов дальнего следования, в Туапсе можно добраться вполне комфортабельной штатной "Ласточкой" примерно за 2,5 часа из Сочи, а также примерно за 2 часа ускоренной "Ласточкой", которая едет либо в Краснодар, либо в Майкоп. Логичным образом, в обратную сторону она тоже едет. Значит, у Туапсе есть регулярная и адекватная железнодорожная взаимосвязь с крупными соседями. Можно жить.

Можно ли? Ну, за сутки трудно определиться наверняка. Скорее нет, чем да, но и дальше центра города я не выбирался.

Гостиница встретила милой скульптурой, прикованной к ограде.

Что ж, пойдём смотреть на море. Море оказалось совсем недалеко. Но, к сожалению, центр города со стороны моря обрамлён нефтяным портом, а также какими-то другими промышленными постройками, из-за чего здесь же присутствует железная дорога с грузовыми составами.

Здесь же крупная площадь и клёвая портовая вышка.

На площади народ, дети, кафешки.
Кстати, на этой площади ресторан РИС — в отличие от Ростовских, ужасен. Не рекомендую.
А вот солнечные часы, фрагмент которых был также в начале, хоть и какие-то совпедеповские по дизайну, круты — время на них правильное, с поправкой на то, что показывают летнее время, а не зимнее.

Прогуляемся по центру.

Сходил сначала в одну сторону, там что-то промзона началась, скучно было. Так что походил непосредственно рядом.

Ну, центральная часть почти полностью представляет советскую послевоенную (но не раннюю, а чуть позже) застройку.

И в целом достаточно мила и аккуратна.

Не сказать, чтобы очень изысканно, но опрятно. Немножко "причесать" бы не мешало, но я точно не могу сказать, что испытал какие-то ощущения депрессии.

В центре оказался холм. С холма можно зорко поозираться на окрестности, что я и поделал. Многоэтажка правее похожа на жильё для военнослужащих. Кажется, их в Туапсе довольно много. Вообще, мне показалось, что Туапсе в первую очередь является военно-портовым стратегическим городом, а уже потом немного курортным.
Если целенаправленно здесь жить, то скорее это был бы умеренно отдалённый пригород либо в горах, либо у моря в сторону Новороссийска. С другой стороны, тогда теряется почти пешая доступность (с учётом железной дороги) Краснодара и Сочи.
Правильного ответа я в данной ситуации не вижу, для себя Туапсе не рассматриваю (это было одной из целей визита), но видением ситуации поделился. Кстати, море здесь точно лучше сочинского по крайней мере на вид.

Что-то я отвлёкся. Наверху холма крупная военно-патриотическая композиция. Не уверен, что обилие венков всегда, дело было около 9 мая.

Решил пройтись ещё по центру, но он как-то очень внезапно закончился.

На следующей день моей исследовательской целью был пляжный сектор.
Для этого нужно выйти из центра и перейти речку Туапсе мимо симпатичного железнодорожного мостика.
К сожалению, именно здесь железнодорожная ветка Краснодар-Адлер начинает свой длинный путь по берегу Чёрного моря.

Так что Туапсинский пляж вызвал смешанные ощущения. С одной стороны, он длинный и наверняка места хватает почти всем желающим. С другой стороны, кроме как у самого города он зажат между собственно морем и железной дорогой.

С третьей стороны, вода явно хорошая, но не так уж и далеко на рейде стоят нефтяные танкеры.

Такие вот впечатления.

КОРПОРАТИВНЫЕ ЦЕННОСТИ

Некоторые застройщики в России (немногие, но такие есть) на своих сайтах честно сообщают — мол, жильё недорогое, ковыряем как умеем, чем богаты тем и рады, не обессудьте. Некоторые другие делают чуть более приличное жильё, которое даже можно всерьёз рассматривать для покупки, чтобы жить — такие застройщики как бы пытаются сообщить на своих сайтах: ребята, мы немножко постарались, у нас по-прежнему Уг, но купить лучше у нас.
Конечно, речь о массовом сегменте.
А ещё есть средняя температура по больнице, согласно которой непосредственно жилой объект является какой-то совершенно побочной продукцией, так сказать, издержкой всего процесса.

Заглянем на сайт одного из застройщиков, да не обидятся они, что без ссылок, ибо как-то не хочется.

Основными корпоративными ценностями для *** являются:
1. Чёткая организация продаж совместно с застройщиками;
2. Предоставление качественных и профессиональных услуг;
3. Финансовые гарантии и ответственность перед покупателем;
4. Взаимопонимание с покупателем;
5. Слаженная работа персонала;
6. Постановка и достижение наивысших показателей наряду с другими организациями холдинга;
7. Достижение максимальных результатов при минимальных затратах.

Ну, важные штукенции, не спорю. Однако, как лицо дотошное, я, несомненно, заглядываю на странички с квартирным фондом. Там негусто. На выбор почти одинаковые однушки и такие же одинаковые трёшки.
Но что же я вижу?

Вот тут картинка сообщает, что в здании удивительным образом получились вполне достойной планировки однокомнатные квартиры. Ну да, тут как бы сложно что-то особенное придумать, достаточно не испортить, что умудряются сделать очень многие, кстати.

Недолго музыка играла — картинка с трёхкомнатной квартирой вполне убедительно показывает, что главный дизайнер в данной конторе — такой же студент строительного Пту, как и у большинства других.

Куда-то делось всё великолепие комфортного прямоугольника, обе крошечные спальни стали бетонной будкой с окном в мир, про остальное вовсе стоит промолчать.

Как же так вышло?
Всё очень просто — наш покупатель совершенно не ожидает присутствия в команде проектировщиков по-настоящему сильных архитекторов, логичным образом данных специалистов нет в структуре корпоративных ценностей, да и ценностей таких нет.

Что интересно, в сегменте по-настоящему дорогого жилья, нет-нет да стали появляться сильные проекты. Значит, покупатель с деньгами в России более-менее начал разбираться, что стоит своих денег, а что является какашечкой. Удивительным образом, все эти 50% или сколько там покупателей недорогих квартир в ипотеки, совершенно не пытаются выбирать самые вкусные, самые удовлетворяющие критериям качества объекты.

Недвижимость сейчас стала очень приличным способом инвестировать средства. Так пожелаю же всем вам быть придирчивыми в этом вопросе и выбирать только что-то действительно достойное.

Напомню, о критериях выбора квартиры в стройке я уже немного писал: http://ruspics.livejournal.com/1060090.html — постараюсь в будущем остановиться на важных пунктах из списка подробнее. Не переключайтесь как бы 🙂