Зелёный бор (Зеленоград)

Не так давно в Зеленограде достроили и ввели в эксплуатацию новый (23-й) квартал, который называется Зелёным бором. Некоторое время я просто ездил мимо, а месяц с небольшим назад сходил и прогулялся там немного.

Объективно — получилось вполне удачно. Между зданиями много пространства, первые этажи запроектированы под бизнесы, есть подземные паркинги (кажется, их ещё доделывали во время съёмки). По транспортной доступности тоже можно сказать, что особенных проблем нет как с точки зрения связи с Зеленоградом, так и с Москвой (Пятницкое шоссе и ж/д). Единственное что можно отметить — пока хромает пешеходная инфраструктура, которая должна лучше связывать новый квартал со старыми.

Дома выглядят обычными. Без изысков, но и не муравейник, так что для жилья вполне можно рассматривать.

Понравилось, что есть достаточно аккуратное (хоть и без изысков, можно намного лучше) внутреннее пространство, а также весьма приличный торговый комплекс.

Иными словами, ещё один достаточно удачный пример новостроек, на котором не стыдно архитекторам, строителям, потребителям и коммунальщикам поучиться как хорошим, так и неудачным решениям. По крайней мере, при прочих равных (например, ценнике) стоит выбирать жильё более высокого качества. Тогда и откровенного шлака будет меньше строиться.

Ватутинки Южное

Мне определённо нравится тенденция, хоть и неторопливая, что в сегменте экономного (читай — дешёвого) жилья в России постепенно увеличивается количество приличной архитектуры. Это всё пока далеко от лучших образцов, но основные проблемы у толковых архитекторов и застройщиков уже связаны скорее с двумя оверпроблемами — качеством работы строителей и качеством работы людей, занимающихся благоустройством.
Тем не менее, некоторое время назад довелось побывать в новом микрорайончике Ватитунки Южное, где был замечено очередное достаточно приятное жилое пространство.
Снято на телефон.

Ватутинки Южное

Ватутинки Южное

Ватутинки Южное

Ватутинки Южное

Внутреннее пространство может быть не самое гениальное, но по крайней мере улицы достаточно приятные, причём толково разделены парковками встречные полосы, а между домами организованы дворики.

За качество самих зданий сказать мне сложно. На ощупь материалы недорогие, но нельзя не отметить общую аккуратность. Посетить довелось одну небольшую квартиру, планировка её хорошая. Подъезды аккуратные.

Ватутинки Южное

Ну а ночью выглядит так вообще здорово. Мне понравилось.

Ватутинки Южное

Ватутинки Южное

Приятно, что такой сегмент низкоэтажной застройки сейчас в Московском регионе набирает популярность. Надеюсь посмотреть и другие комплексы и посёлки в ближайшем будущем. Обязательно расскажу.

Ошибки квартирных инвесторов

За предыдущие пару лет я потратил на самом деле немало времени, чтобы подробно ознакомиться с ситуаций на строительно-недвижимостном рынке европейской части России. Некоторые вещи оказались скорее случайными, но некоторые наблюдения встречались в разных местах, в разных ситуациях и я их смело назову системными.

К сожалению, в России (усреднённо) в принципе низкая культура потребления.
Но в сегменте крупных покупок проблема обостряется.
Какие же ошибки допускают многие покупатели строящихся квартир?

Внимание — дальнейшая информация является моим личным мнением.

1. Самая главная ошибка — покупка невыгодного варианта. Плохая покупка.

Благодаря именно этой очаровательной особенности наших любимых соотечественников, в прошлом году я смог не только выбрать действительно классный бюджетный объект, но и даже выбирать из нескольких вариантов.
Я даже не знаю, как это правильно проиллюстрировать — вариации выгодно/невыгодно встречались очень различные.
Ну, из очевидного.
Предположим, абсолютно равноценные квартиры, одна площадью 30.45 кв.м., вторая — 29.55 кв.м. (пример выдуманный, но просто чтобы вы понимали — предположим, у проектировщиков каких-нибудь нагрузок на здание так по расчётам несущих конструкций вышло).
Застройщик, предположим, округлил обе площади до 30 метров и выставил на продажу, скажем, одну за 2.02 миллиона, вторую (поменьше) ровно за 2.0 миллиона рублей.
Казалось бы, любой вменяемый покупатель выберет квартиру, которая больше почти на целый метр, и тому, кто опоздал, достанется только невыгодная квартира. Но нет. Ушлый российский покупатель уже купил ту, которая подешевле. Сэкономил на спичках.

Или вот вариант.
Две равноценные квартиры. Одна видовая, вторая смотрит на соседний дом. Цена одинаковая.
Или так.
Один застройщик. Две квартиры одинаковой планировки. Одна в жопе, срок сдачи через год. Вторая у метро, срок сдачи через год и 3 месяца. Цена одинаковая.
Ну вы поняли, думаю.

2. Вторая ошибка — экономия на спичках.

Частный случай ошибки №1. Например — у застройщика есть студия 27-30 метров за 2,2 млн и однокомнатная 35-36 метров за 2,5 млн.

3. Невыезд на объект.

Тут и обсуждать нечего — некоторые вещи на карте не показываются.
Всё равно что ботинки покупать без примерки. Без права вернуть.

4. Все покупают — и я тоже.

Ярчайший пример — Сочи. Частные случаи во множественных разнообразиях.
Суть в том, что если уж инвестировать, то неплохо бы хоть минимально примериться к покупке, чтобы оценить параметры эффективных и не очень вложений.
Ну зато есть плюс для сообразительных — сейчас в Сочи выбор нормального жилья на любой вкус 🙂
Конечно, самая крайность это когда какой-то район застраивается уже 5-10 лет, всё самое интересное в нём уже построено и люди даже живут, а застройщик (или несколько застройщиков) продолжают проектировать и продавать за бОльшие деньги дома где-то там в глубине, вдали… Всё дальше, дальше…
Мне в голову два отличных примера приходят.
Новостройки в подмосковных Мытищах, которые настолько «в Мытищах», что там на электричке остановок пять ехать ещё.
И новостройки у метро Парнас в Питере. Огромный там жилой комплекс, который начинается реально у метро. Через дорогу перейти. А в продаже дома, которые там наверное уже километрах в двух.
Стадное чувство живо и процветает, застройщики эффективно пользуются этим, завышая цены на то, «что уже многие выбрали».

Другая крайность, купить то, что пока никто ещё не выбрал — тоже опасна, да.

5. Использование посредников.

Не то чтобы прям очень ошибка. Но нужно понимать, что посредник — это инструмент в первую очередь. Застройщики тоже не дураки, вкусные варианты квартир нет смысла отдавать на реализацию чужакам. Опять же, скидки и прочие бонусы.

6. «Чёрный ящик» Что, где, когда.

Самая, пожалуй, клёвая ошибка. Покупки в отрыве от реальности. Квартиры в чистом поле, окна с видом на небоскрёб в упор, квартиры в серых «панельках» по цене монолита, это реально бесконечный список.
Всё должно иметь свою цену.

Как-то так.
Критика приветствуется.

Почему квартиры в мегаполисах намного дороже уездных

Показать всё, что скрыто. Проанализировать то, что попадает по «теорию чёрного лебедя».
На самом деле этот маленький постик стоило бы составить для какого-нибудь обучению анализу.
Ну а на деле всё проще.
Есть проблема — в маленьких и средних городах квартиры стоят намного дешевле, чем в мегаполисах.

Очевидные факторы.
Кривые спроса и предложения.
Стоимость/ценность земли, на которой стоят дома.
Социальные факторы.
Динамика соотношений количества жилья к количеству людей.

Неочевидные факторы.
Вот тут намного интереснее — есть фундаментальные причины, которые как правило не принято оценивать. Чего не видно, того и нет. Но посмотрим поглубже.

1. Ценность жилья. Точнее — объекта недвижимости в принципе.

Не секрет как бы, что квартиры у нас зачастую «давали». Ну или, если точнее, вложить труд и страдания для заполучения квартиры порой требовалось разных усилий.
Ну, назовём это некой условной себестоимостью.

То есть, у большинства продавцов квартир в данном случае есть некое равновесное ощущение ценности, основанное тоже на многих факторах, конечно. Но итог один — завоёванное большим трудом и отдавать хочется дорого. Взятое забесценок и «за тыщонку» можно продать.
Вспомните, кто может, те же цены на жильё в столицах образца начала-середины 90-х годов. То же самое — квартиры стоили совсем других денег в относительных величинах.

Также и сейчас во многих местах России — квартиру можно купить за те же деньги, что новый Форд Фокус. Взвешенная ценность объектов оказывается примерно равна в эмоциональном восприятии. Ну а что, если у средней семьи в небольшом городе квартир таких может быть несколько, а Форд Фокус как правило всего один.

2. Ценность квартиры как дома в принципе.

Посмотрите на любой мегаполис — это многоквартирные многоэтажные дома, которых становится всё больше и больше. А что это означает? Это означает, что непосредственно в городе становится всё больше квартир и всё меньше частного сектора. Индивидуальных зданий.
Между тем, в любом городе НЕмегаполисе — этих самых домов очень и очень много. И стоимость их приблизительно уравнена со стоимостью квартир.

И вот на рынке средних и небольших городов появляется дорогая квартира. Любой человек смотрит на этот завышенный ценник и говорит себе — зачем мне это, если я за эти деньги могу купить целый дом?

Этот фактор, конечно, завязан на стоимость земли, равно как потребность в частном доме есть не у всех. Но, поскольку в регионах и пригородах крупных городов частный сектор развивается со страшной силой и будет продолжать развиваться, то этот фактор будет давить всё больше и больше на стоимость квартир сопоставимой географии.

Вывод.

Квартиры в мегаполисах и квартиры НЕ в мегаполисах всегда будут иметь разрыв в общем случае. Скорее всего, этот разрыв будет расти с течением времени, пусть и не так быстро, как последние годы.
А вот стоимость частного сектора, наоборот, возможно будет нивелироваться всё сильнее, так как ровно эти же факторы будут играть уже в обратную сторону (пусть и с некими отличиями, конечно).

Вышесказанное многобуквие имеет значение как комментарий для тех, кто задумывается о сделках с недвижимостью.

Раз уж начал умничать — выскажу своё мнение по активам недвижимости, которые получат наибольший рост в ближайшие годы.
1) Земли и частные дома в хороших районах крупных и средних городов.
2) Качественные квартиры в пределах комфортной транспортной инфраструктуры мегаполисов.
3) Опять же, земли в пригородах мегаполисов.
4) И качественные квартиры с инфраструктурой в районах основных туристических городов.

То есть что есть смысл делать.

Не в мегаполисах — обменивать квартиры на частный сектор в том же регионе, по возможности с наибольшей финансовой выгодой.
Либо искать в том же регионе квартиры и районы с максимальной перспективой и вкладываться на этапе застройки (риск, да).

В мегаполисах — любым достойным способом избавляться от плохих квартир в пользу хороших.
Либо покупать объекты в частном секторе в пригородах.

Конечно, объекты должны быть недооценены рынком на сегодняшний момент.

На этом сеанс диванной аналитики завершён :))
Пойду мост опубликую ещё.

Злободневного

Лазею тут по подмосковным объявлениям участков и домов и наткнулся на вполне адекватную иллюстрацию несоответствия восприятий, так сказать, внешнего и внутреннего. А может ещё каких-то.
В чём суть — вот строят себе люди дом, ну не сказать, чтобы очень уж уродливый — дом как дом. Вот такой, например.

А внутри первобытный строй.

Вот как так вообще? 🙂

Симпатичные идеи планировки мелких квартирок

Моё любопытство заставляет тыкать по многочисленным рекламным баннерам по поводу новостроек. Впрочем, неспеша подыскивать локацию и разновидность следующего объекта, который стоит купить, мне никто не запрещает, чем я и занимаюсь. Но более интересный вопрос — изучение.

На самом деле у большинства застройщиков всё те же убогие планировки квартир, этажей, зданий в принципе, что берёт тоска — я даже постараюсь не акцентировать на этом внимание по-отдельности.
Наоборот, возможно удастся выкроить время и провести массовый глобальный обзор, который будет аккуратно собран в одном месте и поможет тем, кто выбирает жильё.

Сейчас вопрос в другом.

Вот что вышло — некоторые прогрессивные застройщики догадались делать жильё чуть более комфортным, что выливается в планировки с большими кухнями-гостиными и маленькими (относительно советской типовой застройки) спальнями. Некоторые это богатство так и называют — европланировка, а ещё более некоторые умудряются даже прибавлять под шумок квартире целую комнату.
Например, планировка на следующей картинке некоторыми застройщиками называется трёшкой. Уныло, конечно.

Но вообще эта идея — распихать по углам редко используемые пространства — очень здравая в ограниченном пространстве. Конечно, проектировщики данных конкретных планировок накосячили в некоторых важных мелочах. Но уже намного ближе к тому, что должно быть.

Так вот, идея этих архитекторов интересно выглядит для ещё более маленьких квартирок.

Вот здесь вообще очень даже недурно получилось. Всего 33 метра + балкон — и здесь уже хочется жить. Единственное, что упускают многие архитекторы — это возможность совместить кухонную мебель с обеденной зоной с помощью кухонного острова или полуострова. В данном случае это съэкономило бы кучу места в правой части квартиры. Вход в ванную комнату нужно было делать ближе к шкафу, балкон смещён на удивление странно, спальное место стоит у неправильной стенки, дверь из спальни должна открываться наружу, кухня зря отгорожена стеночкой — она должна быть либо нулевой, либо убрана совсем, так как скрадывает видимое пространство, ну и я бы ещё полметра забрал от ванной в пользу гардероба в спальне — стиральная машинка вполне может пожить и на кухне при отделённой спальне.

Здесь вроде архитекторы постарались проявить креатив, хотя можно было просто повторить предыдущую квартиру, чуть увеличив несколько размеров. При этом, сквозняк из балкона во входную дверь — дикая промашка, которую ни в коем случае нельзя повторять. Можно было всего лишь срезать под 45 градусов угол в спальню и у стенки со встроенным шкафом, отделяющим кухню, уже было бы намного лучше. Ну и конечно изголовье спальни должно ставиться к внутренним стенам квартиры, а не к соседским, так как это будет создавать слышимые шумы во время сна.

Самая вкусная идея из данной подборки — снова непонимание принципов жизненного пространства в мелочах, но здесь можно кое что и намотать на ус.
Главное — мне очень нравится мысль о размещении ванной комнаты не вплотную ко входу. Правда, не совсем понятно, как будет обстоять дело со слышимостью ванных комнат и спален относительно разных этажей, поэтому, мне кажется, что спальное место должно располагаться иначе — в углу, где телевизор, уже было бы лучше.
Из очевидных ошибок. Углы ванной комнаты можно было смело срезать, в левом нижнем углу ванны же следовало как раз сделать вход, с помощью чего справа от входа в студию располагается полноценный, хоть и малюсенький, гардеробчик, а не просто шкаф-купе.
Снова кухонный гарнитур вместе с обеденным столом занимает неприлично много места. Платяной шкаф у балкона — странное решение, туда как раз хорошо вписывается узкий стеллаж от стены напротив, а собственно платяной шкаф при исправлении ошибок архитектора переезжает ко входу в гардероб и напротив главного окна можно сформировать почти полноценный спальный уголок. В стеллаж же на месте платяного шкафа при такой компоновке прекрасно помещается телевизор.

И ещё одна планировка — здесь вообще всё плохо расставлено, но сама идея отгораживания кухни от входа ванной комнатой мне нравится.
Думаю, это решение может быть актуальным студий, которые вытянуты поперёк, а не вдоль, а потом имеют два полноценных окошка.
Спальное место, зажатое между стенкой к соседям и коммуникационными стояками — это вообще за гранью добра и зла, подойдёт только людям, закидывающим 300 грамм перед сном для пущего спокойствия.

Такой вот обзорчик. надеюсь вам было интересно 🙂

Планировки — ЖК Legenda в Питере, взял здесь: komendantsky.legenda-dom.ru/apartments


КОРПОРАТИВНЫЕ ЦЕННОСТИ

Некоторые застройщики в России (немногие, но такие есть) на своих сайтах честно сообщают — мол, жильё недорогое, ковыряем как умеем, чем богаты тем и рады, не обессудьте. Некоторые другие делают чуть более приличное жильё, которое даже можно всерьёз рассматривать для покупки, чтобы жить — такие застройщики как бы пытаются сообщить на своих сайтах: ребята, мы немножко постарались, у нас по-прежнему Уг, но купить лучше у нас.
Конечно, речь о массовом сегменте.
А ещё есть средняя температура по больнице, согласно которой непосредственно жилой объект является какой-то совершенно побочной продукцией, так сказать, издержкой всего процесса.

Заглянем на сайт одного из застройщиков, да не обидятся они, что без ссылок, ибо как-то не хочется.

Основными корпоративными ценностями для *** являются:
1. Чёткая организация продаж совместно с застройщиками;
2. Предоставление качественных и профессиональных услуг;
3. Финансовые гарантии и ответственность перед покупателем;
4. Взаимопонимание с покупателем;
5. Слаженная работа персонала;
6. Постановка и достижение наивысших показателей наряду с другими организациями холдинга;
7. Достижение максимальных результатов при минимальных затратах.

Ну, важные штукенции, не спорю. Однако, как лицо дотошное, я, несомненно, заглядываю на странички с квартирным фондом. Там негусто. На выбор почти одинаковые однушки и такие же одинаковые трёшки.
Но что же я вижу?

Вот тут картинка сообщает, что в здании удивительным образом получились вполне достойной планировки однокомнатные квартиры. Ну да, тут как бы сложно что-то особенное придумать, достаточно не испортить, что умудряются сделать очень многие, кстати.

Недолго музыка играла — картинка с трёхкомнатной квартирой вполне убедительно показывает, что главный дизайнер в данной конторе — такой же студент строительного Пту, как и у большинства других.

Куда-то делось всё великолепие комфортного прямоугольника, обе крошечные спальни стали бетонной будкой с окном в мир, про остальное вовсе стоит промолчать.

Как же так вышло?
Всё очень просто — наш покупатель совершенно не ожидает присутствия в команде проектировщиков по-настоящему сильных архитекторов, логичным образом данных специалистов нет в структуре корпоративных ценностей, да и ценностей таких нет.

Что интересно, в сегменте по-настоящему дорогого жилья, нет-нет да стали появляться сильные проекты. Значит, покупатель с деньгами в России более-менее начал разбираться, что стоит своих денег, а что является какашечкой. Удивительным образом, все эти 50% или сколько там покупателей недорогих квартир в ипотеки, совершенно не пытаются выбирать самые вкусные, самые удовлетворяющие критериям качества объекты.

Недвижимость сейчас стала очень приличным способом инвестировать средства. Так пожелаю же всем вам быть придирчивыми в этом вопросе и выбирать только что-то действительно достойное.

Напомню, о критериях выбора квартиры в стройке я уже немного писал: http://ruspics.livejournal.com/1060090.html — постараюсь в будущем остановиться на важных пунктах из списка подробнее. Не переключайтесь как бы 🙂

Пятницкое шоссе

Довелось недавно прокатиться по Пятницкому шоссе в Москве — это та дорога, которая уходит от Тушина мимо всяких Митино к задворкам Зеленограда, если вдруг кто-то навскидку не вспомнил карту.
Так вот, в данном направлении существуют стройки, в том числе и частного-получастного сектора в лице коттеджно-таунхаусных посёлков.
Так вот, хоть я последнее время всё больше про Питер писал, но и сюда вставлю — по-моему на данном направлении можно покупать недвижимость только как очень долгосрочное вложение, ибо это какой-то тлен, клоповник и т.д., чего совсем не ожидаешь от западного, казалось бы, направления.
Ни транспорта, ни цивилизации не замечено, зато замечено много напряжённых трудовых лиц из некоторых более других стран.
Серьёзно, я был поражён и удручён, так как полагал, что Пятницкое шоссе вроде бы и норм. Кажется, норм будет очень нескоро.
Так, предупредил просто.

Лучший город земли, без смс и регистрации

Озадачившись весной выбора лучшего района в Петербурге для покупки квартиры, оказалось, что помучиться есть над чем.
В Питере сейчас в секторе новостроек неплохие цены и качество у некоторого количества застройщиков, при этом (на мой взгляд) выгоднее многих других городов. Так что строят много (по-прежнему), но и покупатели имеются. По крайней мере у некоторых.
Застройщиков я осмотрел не сказать, чтобы очень уж много, но на ночь глядя опишу как я выбирал район.

Массовая застройка недорогим жильём в Петербурге сейчас ведётся в нескольких достаточно объёмных кластерах. Совсем экзотические не будем рассматривать, речь о тех, что были интересны мне в соответствии с описанными чуть ранее критериями.

Кратко.
1) Девяткино (и окрестности).
2) Парнас.
3) Красное село.
4) Кудрово.
5) В.О.
6) Всеволожск, мкр Южный.
7) Колтушское шоссе (Янино +).
8) Сестрорецк

Много кварталов строили буквально недавно на Юго-Западе, на проспекте Металлистов и Тухачевского в Малооохтинском районе, а также в районе Клочки за Ладожским вокзалом.
Но там уже либо в основном построили, либо цены уже прилично выше, чем базовые 1.5-2 млн. То есть по сути это уже выбор как наравне со всей остальной недвижимостью.
Наша же сейчас задача — отфильтровать районы, которые хорошо будут развиваться в будущем.

1) Девяткино.

Минусы — далеко от центра, за Кадом, инфраструктуры пока что никакой, очень много строится жилых комплексов.
Плюсы — вытекают из минусов — сейчас там самое дешёвое жильё в непосредственной близости к городу.

2) Парнас.

Минусы — далековато, хотя и внутри Када, не Спб, хотя инфраструктура уже наклёвывается, небольшой выбор застройщиков, застройщик, который строит там давно, уже прилично дороже.
Плюсы — более престижное направление, да и залив ближе — многим это важно. Неподалёку парки.

3) Красное село.

Минусы — так сходу и не сказать, но моё мнение — полноценный город туда пока не пришёл. В шаговой доступности от строек погулять скорее всего будет сложно. Метро и сам город уже очень далеко — опять же, никакой шаговой доступности.
Плюсы — недорого. Вживую до объектов так и не доехал, но по описаниям неплохие варианты были.

4) Кудрово.

Минусы — Строят сразу и много, район делается с нуля, уже имеющаяся часть получилась нормальная, но тут уж лотерея. Ограниченная транспортная доступность — между Кудровом и Спб лежит старая колея железной дороги, через которую узкий переезд — должны расширить, но это уж как повезёт по срокам. Готовым для жизни район будет году в 2017-2018, не раньше.
Плюсы — на краю района давнишняя Мега-Икея, там же через много лет продолжат ветку метро. Технически, если абстрагироваться от той самой жд-ветки, район примыкает вплотную к существующей застройке города. Рядом уже построенные кварталы Окервиль, а также речка и парк.
В общем, инфраструктура обещает быть нормальной, если не сказать отличной. Район внутри Кад, основная застройка на некотором расстоянии от него.

5) Васильевский остров.

Основная новая застройка там была на дальнем краю острова Декабристов, почти всё уже построено. Так что сейчас активно продают стройки на новых намывных землях. Оцениваем эту часть города.

Минусы — пока не заработает полноценно инфраструктура районов насыпной части — это городской отшиб. Раньше у нас в стране так не строили, поэтому тоже есть страх, что всё развалится к чертям собачим. С другой стороны, народ вроде бы активно раскупает. Единственное что активно продаёт пока только застройщик Яромантика, а это несколько ограничивает выбор.
Плюсы — с учётом, что это будет (когда-нибудь) ВО со всеми вытекающими, цены вполне адекватные к рискам.

6) Всеволожск, мкр Южный.

Когда-то маленький пригород Всеволожска с построенными финнами домами — небольшими многоквартирниками, теперь же уже сам на небольшой город похож 🙂

Минусы — отдалённость как от Всеволожска, так и от Спб. И с тем, и с другим связь маршрутками-автобусами. Хотя до Всеволожска (станции жд) — от исторического центра Южного всего минут 20 ходьбы. Ещё минус — что вся новая застройка старается быть высокой и бюджетной.
Плюсы — некоторое отдаление от города — это всё-таки достаточно комфортно. Особенно тем, кто не любит городскую суету. Рядом леса, хотя давно там не был — не поручусь, что они в идеальном состоянии. Технически это Всеволожск — Всеволожск вполне развивается и становится уютнее. Цены… Ну как по мне дороговатые с учётом местоположения, но всё равно выгоднее городских, кроме того место видимо всё ещё считается более престижным, чем в среднем.

7) Колтушское шоссе.

Это стройки по краям от шоссе через Колтуши во Всеволожск. Там посёлки Янино-1, Янино-2, Колтуши.

Минусы — инфраструктура по сути никакая. Вроде и близко к городу, но развития нет, сравнивая с второй половиной нулевых. Плохая дорога (то самое Колтушское шоссе) и по сути в округе особо нечего делать.
Плюсы — всё-таки близко к городу, хотя и за Кадом, а цены существенно ниже городских. Какое-никакое развитие инфраструктура всё же имеет, скорей это вариант для тех, кого не смущают минусы, а в бюджет хочется как можно больше личного пространства.

8) Сестрорецк.

Ну и остаётся Сесторецк у нас не рассмотренным. Там тоже много Жк активно рекламируется, а само место очень даже хорошее. Тем не менее.

Минусы — далеко, без шуток — хоть и район Спб, но это либо автомобиль, либо электричка\маршрутка + метро, престижно, поэтому цены тоже высокие. Но бюджетные варианты тоже были.
Плюсы — Залив, престиж, обстановка.

По Сестрорецку мне кажется как вложение вообще рассматривать не стоит, только если конкретное место для себя выбирать. У меня такой возможности пока что не было, либо я её не увидел. Один вкусный вариант там нашёлся, когда смотрел, но смутил сам ЖК, насколько я помню, в сочетании, что цена уже подбиралась к верхнему пределу, а я остановил выбор существенно дешевле.

———-

Ну а что в итоге?

Если бы где-то строился прям расчудесный жилой комплекс с отличными ценами, скорее всего нужно было бы выбирать именно его, без оглядки на расположение.
А так, я пошёл методом исключения.
Девяткино отсеялось после личного визита.
Красное село и Колтушское шоссе тоже.
Я подумал, что инфраструктура это сильно важная штука. И хотя во всех трёх местах в мой бюджет вписывались очень крутые на бумаге варианты — кое-где даже двушка, кажется — было принято решение, что они точно нет. Может быть потом и уже чисто как инвестиция. И, кстати, такие варианты есть ещё в продаже. Если будет интересно — могу рассказать.

Дальше отпал Парнас. Сравнил по цене и качеству предложения с Кудровом — Кудрово выиграло.

Васильевский остров — вкусно, но рискованно. Риск я люблю, но не в данном случае. Кроме того, остаются вопросы по тому самому комплексу Яромантик. Скорее всего это привлекательное место для покупки, но, снова, локация проиграла Кудрову.

Остались варианты Сестрорецк, Кудрово и Южный мкр. Всеволожска.
Со смешанными чувствами я отказался от Сестрорецка, но это не обязательно нужно делать вам.
В принципе, тут выбор уже всё больше включал в себя конкретные предложения, в Сестрорецке и Всеволожске совсем уж бюджетные квартиры (читай — студии) особо не продавались. Наверное, будь мне более знаком именно Сестрорецк, а не Всеволожск, я бы больше копал туда и выбор был бы другим, так как нашёлся бы более аппетитный вариант у застройщиков.

Так или иначе, в мой личный финал с учётом, что я искал супер-бюджетное, но всё-таки хорошее комфортное жильё, вышли Всеволожск с микрорайоном Южный и деревня Кудрово, что рядом с метро улица Дыбенко.
Победило Кудрово, где целая россыпь застройщиков, чуть более высокого качества жилые комплексы, не менее достойная инфраструктура, а главное — это уже город с шаговой доступностью до центра. На мой взгляд, сейчас это лучшее место для покупки строящейся квартиры в Петербурге.

———-

Некоторые варианты я рассматривал и за пределами этих районов. Рассказать?

Критерии выбора квартиры (в строящемся доме)

Не секрет, что я некоторое время занимался поиском объекта в стройках (в настоящее время выбор сделан — расскажу об этом тоже, но попозже), отдавая предпочтение Санкт-Петербургу. Осмотрено море информации, большинство объектов и застройщиков отвалились ещё на этапе предварительного выбора, после чего актуальный ассортимент сократился до вменяемых нескольких вариантов.

Так вот, выбор штука сложная, когда бюджет скромный, поэтому в ход пошло огромное количество критериев. Эти критерии я недавно переписал в блокнотик и теперь могу показать.
Разумеется, всё очень относительно. Однако, многие эти очевидные факторы, оказывается, не так очевидны, так что делюсь.

Итак, на что следует обратить внимание при выборе строящейся квартиры:

Срок сдачи (и срок сдачи по договору долевого участия),
Сроки получения ключей,
Репутация застройщика (впечатление от продажников, распродажи и демпинги, построенные объекты и их уровень, офис, активность на рынке, отзывы, число объектов в застройке, аккредитация банками),
Место стройки (инфраструктура, метро, парки, транспорт, магазины, благоустройство и т.д.),
Дом (высотность, высотность подъезда, размеры комплекса, окружение, готовность квартала и района, материалы внешних и внутренних стен, балконы или лоджии, оформление дизайнов),
Секция/подъезд/парадная (планировка этажей и число жильцов, этажность, расположение подъезда в квартале, расположение мест общего пользования),
Квартира (этаж, место в секции, выход окон — стороны света, соседние балконы, улица-двор, что напротив),
Квартира внутри (форма, внутренние стены, вид отделки, расположение окон, полезность квадратуры — не переплачивать за тёмные углы, высота потолков),
Цены (стоимость метра, стоимость с учетом срока сдачи, потенциальная цена после сдачи, потенциальная цена аренды),
Ликвидность (Город или область, расстояние до метро, транспорт и магистрали (тут важна умеренность тоже), расположение относительно КАД (если СПБ), расстояния до качественных торговых центров, развлечения в районе, близость к центру, заливу, Неве (снова для СПБ), ну и всё то же самое, но с учётом пешей доступность).

Фух, ну это вроде всё основное — хватит пока 🙂