Ошибки квартирных инвесторов

За предыдущие пару лет я потратил на самом деле немало времени, чтобы подробно ознакомиться с ситуаций на строительно-недвижимостном рынке европейской части России. Некоторые вещи оказались скорее случайными, но некоторые наблюдения встречались в разных местах, в разных ситуациях и я их смело назову системными.

К сожалению, в России (усреднённо) в принципе низкая культура потребления.
Но в сегменте крупных покупок проблема обостряется.
Какие же ошибки допускают многие покупатели строящихся квартир?

Внимание — дальнейшая информация является моим личным мнением.

1. Самая главная ошибка — покупка невыгодного варианта. Плохая покупка.

Благодаря именно этой очаровательной особенности наших любимых соотечественников, в прошлом году я смог не только выбрать действительно классный бюджетный объект, но и даже выбирать из нескольких вариантов.
Я даже не знаю, как это правильно проиллюстрировать — вариации выгодно/невыгодно встречались очень различные.
Ну, из очевидного.
Предположим, абсолютно равноценные квартиры, одна площадью 30.45 кв.м., вторая — 29.55 кв.м. (пример выдуманный, но просто чтобы вы понимали — предположим, у проектировщиков каких-нибудь нагрузок на здание так по расчётам несущих конструкций вышло).
Застройщик, предположим, округлил обе площади до 30 метров и выставил на продажу, скажем, одну за 2.02 миллиона, вторую (поменьше) ровно за 2.0 миллиона рублей.
Казалось бы, любой вменяемый покупатель выберет квартиру, которая больше почти на целый метр, и тому, кто опоздал, достанется только невыгодная квартира. Но нет. Ушлый российский покупатель уже купил ту, которая подешевле. Сэкономил на спичках.

Или вот вариант.
Две равноценные квартиры. Одна видовая, вторая смотрит на соседний дом. Цена одинаковая.
Или так.
Один застройщик. Две квартиры одинаковой планировки. Одна в жопе, срок сдачи через год. Вторая у метро, срок сдачи через год и 3 месяца. Цена одинаковая.
Ну вы поняли, думаю.

2. Вторая ошибка — экономия на спичках.

Частный случай ошибки №1. Например — у застройщика есть студия 27-30 метров за 2,2 млн и однокомнатная 35-36 метров за 2,5 млн.

3. Невыезд на объект.

Тут и обсуждать нечего — некоторые вещи на карте не показываются.
Всё равно что ботинки покупать без примерки. Без права вернуть.

4. Все покупают — и я тоже.

Ярчайший пример — Сочи. Частные случаи во множественных разнообразиях.
Суть в том, что если уж инвестировать, то неплохо бы хоть минимально примериться к покупке, чтобы оценить параметры эффективных и не очень вложений.
Ну зато есть плюс для сообразительных — сейчас в Сочи выбор нормального жилья на любой вкус 🙂
Конечно, самая крайность это когда какой-то район застраивается уже 5-10 лет, всё самое интересное в нём уже построено и люди даже живут, а застройщик (или несколько застройщиков) продолжают проектировать и продавать за бОльшие деньги дома где-то там в глубине, вдали… Всё дальше, дальше…
Мне в голову два отличных примера приходят.
Новостройки в подмосковных Мытищах, которые настолько «в Мытищах», что там на электричке остановок пять ехать ещё.
И новостройки у метро Парнас в Питере. Огромный там жилой комплекс, который начинается реально у метро. Через дорогу перейти. А в продаже дома, которые там наверное уже километрах в двух.
Стадное чувство живо и процветает, застройщики эффективно пользуются этим, завышая цены на то, «что уже многие выбрали».

Другая крайность, купить то, что пока никто ещё не выбрал — тоже опасна, да.

5. Использование посредников.

Не то чтобы прям очень ошибка. Но нужно понимать, что посредник — это инструмент в первую очередь. Застройщики тоже не дураки, вкусные варианты квартир нет смысла отдавать на реализацию чужакам. Опять же, скидки и прочие бонусы.

6. «Чёрный ящик» Что, где, когда.

Самая, пожалуй, клёвая ошибка. Покупки в отрыве от реальности. Квартиры в чистом поле, окна с видом на небоскрёб в упор, квартиры в серых «панельках» по цене монолита, это реально бесконечный список.
Всё должно иметь свою цену.

Как-то так.
Критика приветствуется.

Критерии выбора квартиры (в строящемся доме)

Не секрет, что я некоторое время занимался поиском объекта в стройках (в настоящее время выбор сделан — расскажу об этом тоже, но попозже), отдавая предпочтение Санкт-Петербургу. Осмотрено море информации, большинство объектов и застройщиков отвалились ещё на этапе предварительного выбора, после чего актуальный ассортимент сократился до вменяемых нескольких вариантов.

Так вот, выбор штука сложная, когда бюджет скромный, поэтому в ход пошло огромное количество критериев. Эти критерии я недавно переписал в блокнотик и теперь могу показать.
Разумеется, всё очень относительно. Однако, многие эти очевидные факторы, оказывается, не так очевидны, так что делюсь.

Итак, на что следует обратить внимание при выборе строящейся квартиры:

Срок сдачи (и срок сдачи по договору долевого участия),
Сроки получения ключей,
Репутация застройщика (впечатление от продажников, распродажи и демпинги, построенные объекты и их уровень, офис, активность на рынке, отзывы, число объектов в застройке, аккредитация банками),
Место стройки (инфраструктура, метро, парки, транспорт, магазины, благоустройство и т.д.),
Дом (высотность, высотность подъезда, размеры комплекса, окружение, готовность квартала и района, материалы внешних и внутренних стен, балконы или лоджии, оформление дизайнов),
Секция/подъезд/парадная (планировка этажей и число жильцов, этажность, расположение подъезда в квартале, расположение мест общего пользования),
Квартира (этаж, место в секции, выход окон — стороны света, соседние балконы, улица-двор, что напротив),
Квартира внутри (форма, внутренние стены, вид отделки, расположение окон, полезность квадратуры — не переплачивать за тёмные углы, высота потолков),
Цены (стоимость метра, стоимость с учетом срока сдачи, потенциальная цена после сдачи, потенциальная цена аренды),
Ликвидность (Город или область, расстояние до метро, транспорт и магистрали (тут важна умеренность тоже), расположение относительно КАД (если СПБ), расстояния до качественных торговых центров, развлечения в районе, близость к центру, заливу, Неве (снова для СПБ), ну и всё то же самое, но с учётом пешей доступность).

Фух, ну это вроде всё основное — хватит пока 🙂

Как правильно ходить в кабак

Я не бог весть какой путешественник, конечно. Но сейчас расскажу вам жёсткий лайфхак.
Везде, где мне нравится, я стараюсь найти хороший кабак. Как хорошо провести время в первом встречном кабаке?
Сейчас расскажу 🙂

Проблемы.
Основная аудитория хорошего кабака — постоянные клиенты. Вы, открывая первый раз дверь нового для себя заведения, конечно же таким не являетесь.
Получается примерно так.

Тем не менее, парни в этом культовом видео-фрагменте в целом всё сделали верно.
Научимся же, да? )

1. Заходить в кабак, разумеется, нужно уверенно.
Если вы один-два, то вам не надо ни за какие столики — проходим сразу к бару, садимся за умеренно свободное место и, сэд бат тру — интровертам здесь трудно — здороваемся с барменом.
Не обязательно прям уж сразу хвастаться регалиями типа «Привет, я Дима из Москвы, слышал у вас недурнец тут в Вологде».
Просто здравствуте, хочу у вас посидеть/поужинать/напиться/потусить — будет достаточно.

Пункт 1 вы выполнили — теперь вы знакомы уже с одним человеком в баре.

2. Главная ошибка — заказывать что-то, полагаясь на своё видение вселенной. В любом нормальном кабаке свои правила, традиции и прочее. Игнорируя реальность уверенностью типа «спасибо, я сам выберу» — значит уйти в плохом настроении.
К вам отнесутся как к странноватому чудаку.
Как правильно?
Всё верно, нужно разговаривать. Трепещите, интроверты.
Бегло смотрим меню, убеждаемся, что проходим по ценам практически на любое блюдо, закрываем его и смело говорим бармену, пышногрудой официантке или в общем тому, кто вам нравится:
— Слушайте, что бы мне лучше заказать?
— А что вы хотите?
Нажраться в дребезги Ну, поужинать, вкусного нефильтрованного, а там поглядим 🙂

Пункт два готов. В любом хорошем кабаке вам предложат лучший выбор по еде, никогда не нальют плохого пива.
Почему? Ну так вы правильно зашли и выполнили пункт 1, познакомившись.

3. Всё. Теперь вы друг. Смело кушайте, выпивайте первый бокал пива, просите второй и можете расслабиться.
Хороший бармен обязательно с вами пообщается, ну и вы сами тоже не вафлите, расскажите о себе чего-нибудь интересное.
Скорее всего с вами без проблем познакомятся и парочка завседатаев или завсегдатайш, так что если вы один, то с без проблем скрасите вечер приятной (или не очень) беседой.
Ну, будет примерно так.


Смотреть с 1:10

4. Вы хорошо провели вечер. Не жмотитесь, оставьте нормальные чаевые.

P.s.
Кстати, если вы ещё не посмотрели Евротур, ещё не поздно прожить жизнь не зря 🙂

P.p.s.

лайфхаки для ржд

Ехать до Ростова долго. Поделюсь со скуки лайфхаками.

1. многие не любят матрасы в поездах. я тоже. и последние пару раз (в нормальных не старинных вагонах, конечно) тупо клал постель без него — прямо на полку. оказалось вполне комфортно, особенно в новых фирменных тверских вагонах а-ля поезд 016 москва-мурманск.

2. как купить билет в питер, когда их нет. приходим на вокзал, суем банковскую карту в автомат покупки билета, выбираем маршрут и дату и, обновляя информацию о вариантах, ждем сдаваемые билеты. по опыту, за полчаса появится и исчезнет билетов 5-10 минут за 30. но надо не тормозить, конечно.
кстати, на ржд.ру это тоже работает.

3. это уже для профи.

кто не любит общаться — возьмите с собой наушники. выставляем их в уши, конец в телефон — вас никто не побеспокоит.

многие не пользуются вагонами-ресторанами. а зря — примерно в половине их нормально кормят по обычным ценам городских кафе.

что бы ничего не украли, возьмите (или купите и возьмите) с собой маленькую сумочку на ремне. там документы, деньги и все ценное. идем в вагон-ресторан, сумочку берем с собой, баул оставляем — ясное дело, ваши свитера никому не нужны.

часто в поездах пьют.
лайфхак — в начале дороги вежливо попросить быть не очень громкими. в 90% помогает. если не помогает, просто идем к проводнику — это их работа.
на возможные провокации как правило лучше ответить словами или вовсе молча, но дав понять, что на понт вас не взять — тогда даже самые гопники дальше слов не пойдут.

о семье никогда никому ничего не рассказывайте. вы никогда не знаете попутчиков.
о себе лучше тоже.
лично я езжу с легендой, которая заранее заготовлена — иногда применяю.

4. кстати.
горячая вода и чашки в поездах, туалет на вокзалах за 2 часа до и час после, одна остановка в пути не больше недели — бесплатны.

Техподдержка

Самый сакральный и эпичный провал для любых компаний, занимающихся технологическими штуками может случиться на уровне техподдержки — обратной связи с конечным потребителем.

Техпподдержка должна быть понятной, вежливой и эффективной.

Это простейшее правило настолько просто работает, что даже очень дорогие продукты всегда будут востребованы, если их работа сопровождается хорошей техподдержкой, а даже очень дешёвые будут восприниматься товаром «так себе», если любая проблема вызывает многочасовые задержки.

Кстати, взаимодействие с разными техподдержками очень хорошо иллюстрирует мой опус о том, почему надо работать хорошо — в техподдержке, где люди хоть чуточку мудры, они сразу отвечают подробно и понятно, стараясь закрыть проблему, а не письмо, и в реальности выполняют в пять раз меньше работы при прочих равных, потому что конечному потребителю нет нужды обращаться с новыми вопросами вновь и вновь.

А в конечном счёте всё это легко переводится на время, которое — деньги.
Одно радует: всё больше в России людей, которые работают умно, а не глупо.

P.s. Всё это к тому, что уже на пять моих писем одна из хостинговых контор отвечает околесицу.
То есть не сообщает в ответах ничего нового. В свою очередь, порекомендую ли я в следующий раз для своего клиента эту контору или найду другую?
Ответ, как водится, где-то на поверхности.

Квартира-студия 20 квадратных метров

В продолжение вчерашней дискуссии по поводу бюджетных апартаментов.
Там было высказано мнение, что в условных 20 квадратных метрах никто жить не захочет.
Однако я с этим не вполне согласен, и сегодня утром набросал эскизный проект планировки полностью обустроенного для проживания помещения именно такого размера.

По-моему, для проживания одного человека или молодой семьи — вполне годится как временный дом.

Кто придумал интернет?

Думаете, американцы в 1957 году придумали интернет?
Хренушки, реализовать идею и придумать её — разные вещи.

Фактически, современный электронно-вычислительный мир придумал наш соотечественник, сын крепостных крестьян, Владимир Одоевский в 1836 году, написав в одном из своих сочинений:

Настанет время, когда книги будут писаться слогом телеграфических депешей; из этого обычая будут исключены разве только таблицы, карты и некоторые тезисы на листочках. Типографии будут употребляться лишь для газет и для визитных карточек; переписка заменится электрическим разговором; проживут еще романы, и то недолго — их заменит театр, учебные книги заменятся публичными лекциями. Новому труженику науки будет предстоять труд немалый: поутру облетать (тогда вместо извозчиков будут аэростаты) с десяток лекций, прочесть до двадцати газет и столько же книжек, написать на лету десяток страниц и по-настоящему поспеть в театр; но главное дело будет: отучить ум от усталости, приучить его переходить мгновенно от одного предмета к другому; изощрить его так, чтобы самая сложная операция была ему с первой минуты легкою; будет приискана математическая формула для того, чтобы в огромной книге нападать именно на ту страницу, которая нужна, и быстро расчислить, сколько затем страниц можно пропустить без изъяна. Скажем: это мечта! ничего не бывало! за исключением аэростатов — все это воочью совершается: каждый из нас — такой труженик, и облегчительная формула для чтения найдена — спросите у кого угодно. Воля ваша.

Правда, нужно признать, более материально описал современный интернет выдающийся физик Никола Тесла уже в 20 веке, в 1908 году:

Когда проект будет завершён, бизнесмен в Нью-Йорке сможет диктовать указания, и они будут немедленно появляться в его офисе в Лондоне или любом другом месте. Он сможет со своего рабочего места позвонить любому абоненту на планете, не меняя существующего оборудования. Дешёвое устройство, по размерам не больше чем часы, позволит его обладателю слушать на воде и суше музыку, песни, речи политиков, учёных, проповеди священников, доставляемые на большие расстояния. Таким же образом любое изображение, символ, рисунок, текст могут быть переданы из одного места в другое. Миллионы таких устройств могут контролироваться единственной станцией. И самое главное, что все это будет передаваться без проводов…

Так то.

Google SketchUp — трёхмерная рисовалка

«SketchUp – самый удобный (и самый инновационный) из существующих инструментов. С его помощью любой желающий может смоделировать все что угодно – от кофеварки до небоскреба»
– McCall & Associates

Я уже вовсю изучаю: http://sketchup.google.com/intl/ru/